Baufinanzierung: Lohnt es sich jetzt eine Immobilie zu kaufen?

29.07.2025   Lesezeit: ca. 6 Minuten
 

Die Bauzinsen haben sich nach turbulenten Jahren wieder stabilisiert, während die Immobilienpreise moderat anziehen. Viele Kaufinteressenten fragen sich deshalb: Sollte ich jetzt zuschlagen oder lieber noch abwarten?

Inhaltsverzeichnis:

Eine Person sitzt in einem Wohnzimmer mit einem blauen Sofa und grünem Pflanzen im Hintergrund. Die Person trägt ein blau-gemustertes Hemd, ein blaues T-Shirt und ein blaues Armband. Sie hebt beide Hände in Richtung Kopf. Im Hintergrund ist durch ein Fenster Tageslicht zu sehen.
Eine Person sitzt in einem Wohnzimmer mit einem blauen Sofa und grünem Pflanzen im Hintergrund. Die Person trägt ein blau-gemustertes Hemd, ein blaues T-Shirt und ein blaues Armband. Sie hebt beide Hände in Richtung Kopf. Im Hintergrund ist durch ein Fenster Tageslicht zu sehen.

Bauzinsen auf konstantem Niveau

Nach dem sehr starken Anstieg der Bauzinsen in den Jahren 2022 und 2023, ist seit Ende 2023 ein leichter Rückgang zu beobachten. Grund dafür sind unter anderem die gesunkene Inflation und die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank (EZB). In den vergangenen Monaten bewegten sich die Konditionen auf einem relativ konstanten Niveau. Laut Bundesbank lag der durchschnittliche effektive Zinssatz für Baukredite mit zehnjähriger Zinsbindung im Mai 2025 bei 3,51 Prozent.1
 
Das Diagramm zeigt die Entwicklung des Baufinanzierungsvolumens und der durchschnittlichen Zinssätze für zehnjährige Bindungen in Deutschland von 2008 bis Anfang 2025. Die roten Balken stellen das Baufinanzierungsvolumen pro Quartal dar, gemessen in Milliarden Euro. Das Volumen lag 2008 bei etwa 40 Milliarden Euro pro Quartal, stieg bis 2021 kontinuierlich an und erreichte 2022 einen Höhepunkt von über 80 Milliarden Euro. Ab 2023 fiel das Volumen deutlich auf unter 40 Milliarden Euro und steigt 2024 wieder etwas an. Die schwarze Linie zeigt den durchschnittlichen Zinssatz für zehnjährige Baufinanzierungen in Prozent. 2008 lag der Zinssatz bei rund 5 %, sank bis 2021 auf unter 1 %, stieg ab 2022 jedoch stark an und liegt 2024 wieder bei etwa 3,5 %. Das Diagramm verdeutlicht, dass niedrige Zinsen mit einem hohen Baufinanzierungsvolumen einhergehen und steigende Zinsen zu einem Rückgang des Volumens führen. Quelle der Daten: Bundesbank.
Das Diagramm zeigt die Entwicklung des Baufinanzierungsvolumens und der durchschnittlichen Zinssätze für zehnjährige Bindungen in Deutschland von 2008 bis Anfang 2025. Die roten Balken stellen das Baufinanzierungsvolumen pro Quartal dar, gemessen in Milliarden Euro. Das Volumen lag 2008 bei etwa 40 Milliarden Euro pro Quartal, stieg bis 2021 kontinuierlich an und erreichte 2022 einen Höhepunkt von über 80 Milliarden Euro. Ab 2023 fiel das Volumen deutlich auf unter 40 Milliarden Euro und steigt 2024 wieder etwas an. Die schwarze Linie zeigt den durchschnittlichen Zinssatz für zehnjährige Baufinanzierungen in Prozent. 2008 lag der Zinssatz bei rund 5 %, sank bis 2021 auf unter 1 %, stieg ab 2022 jedoch stark an und liegt 2024 wieder bei etwa 3,5 %. Das Diagramm verdeutlicht, dass niedrige Zinsen mit einem hohen Baufinanzierungsvolumen einhergehen und steigende Zinsen zu einem Rückgang des Volumens führen. Quelle der Daten: Bundesbank.

Quelle: Bundesbank

Viele Immobilieninteressierte beobachten den Leitzins (Hauptrefinanzierungssatz) der EZB, der aktuell bei 2,15 % liegt und somit deutlich unter den Immobilienzinsen, mit großem Interesse. Sie hoffen auf eine baldige Annäherung. Ein weiterer Rückgang der Bauzinsen ist jedoch nicht automatisch zu erwarten. Der Grund: Bauzinsen hängen stärker von den Renditen zehnjähriger Pfandbriefe ab. Banken und Sparkassen benötigen in der Regel fremdes Geld, um Baudarlehen zu vergeben. Diese Darlehen refinanzieren sie oft über den Handel mit Pfandbriefen. Die tägliche Zinsstruktur für Pfandbriefe kann bei der Bundesbank abgerufen werden. Mitte Juli lag die Rendite zehnjähriger Pfandbriefe bei rund 3,20 %.2

3 Facts:

  • Die durchschnittlichen zehnjährigen Bauzinsen notieren deutlich unter 4 %.
  • Eine wachsende Nachfrage lässt die Immobilienpreise steigen.
  • Die weitere Zinsentwicklung ist schwer vorherzusagen. Sie hängt von vielen unvorhersehbaren wirtschaftlichen und politischen Faktoren ab.

Immobiliennachfrage steigt

Nachdem das Interesse an Immobilien in den Jahren 2022 und 2023 deutlich zurückging, erreichte die Nachfrage auf dem Häusermarkt im zweiten Quartal 2025 wieder Spitzenwerte. Laut einer Studie von ImmoScout24 stieg die Nachfrage nach Bestandswohnungen in Deutschland von April bis Juni um 3 %, in den acht größten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) sogar um 5 % und im Umland um 4 %. Besonders stark zieht der ländliche Raum an. Nach einer schwächeren Phase stieg die Nachfrage dort um 8 % und nähert sich wieder den Höchstwerten aus der Zeit der pandemiebedingten Landflucht.3

Die wachsende Nachfrage hat zur Folge, dass die Talsohle der Preisentwicklung bei Immobilien durchschritten sein dürfte und die Preise wieder anziehen. Im Vergleich zu den Jahren mit Niedrigzinsniveau fallen die Preissteigerungen aktuell aber noch moderat aus.

Laut ImmoScout24 hat der leichte Zinsanstieg zu Jahresbeginn entgegen den Erwartungen keinen Einbruch der Nachfrage verursacht, sondern einen regelrechten Schub ausgelöst. Viele Kaufinteressenten griffen schnell zu, aus Sorge vor weiter steigenden Zinsen.4

Das Diagramm zeigt die prozentuale Veränderung der Wohnungspreise in Deutschland gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal, von 2019 bis zum ersten Quartal 2025. Drei Linien sind dargestellt: „Miete“ (blaue Linie), „ETW“ – Eigentumswohnungen (orange Linie) und „EZFH“ – Ein- und Zweifamilienhäuser (lilafarbene Linie). Zwischen 2019 und 2022 steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser stark an, mit einem Höchstwert von etwa 18 Prozent für ETW und 13 Prozent für EZFH um das Jahr 2022. Danach sinken die Preise deutlich bis ins Jahr 2023, zeitweise bis etwa minus 13 Prozent Veränderung. Ab 2024 steigen die Preise langsam wieder an, erreichen aber bis 2025 nur knapp den Nullbereich. Die Mietpreise steigen gleichmäßig und moderat, von rund 4 Prozent im Jahr 2019 auf etwa 5 Prozent im Jahr 2025, ohne größere Schwankungen. Quelle: Dr. Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft Köln.
Das Diagramm zeigt die prozentuale Veränderung der Wohnungspreise in Deutschland gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal, von 2019 bis zum ersten Quartal 2025. Drei Linien sind dargestellt: „Miete“ (blaue Linie), „ETW“ – Eigentumswohnungen (orange Linie) und „EZFH“ – Ein- und Zweifamilienhäuser (lilafarbene Linie). Zwischen 2019 und 2022 steigen die Preise für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser stark an, mit einem Höchstwert von etwa 18 Prozent für ETW und 13 Prozent für EZFH um das Jahr 2022. Danach sinken die Preise deutlich bis ins Jahr 2023, zeitweise bis etwa minus 13 Prozent Veränderung. Ab 2024 steigen die Preise langsam wieder an, erreichen aber bis 2025 nur knapp den Nullbereich. Die Mietpreise steigen gleichmäßig und moderat, von rund 4 Prozent im Jahr 2019 auf etwa 5 Prozent im Jahr 2025, ohne größere Schwankungen. Quelle: Dr. Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft Köln.
Quelle: Dr. Voigtländer, Institut der deutschen Wirtschaft Köln

Werden die Bauzinsen in den nächsten Monaten fallen?

Die Entwicklung der Bauzinsen ist schwer vorhersagbar. Sie hängt von vielen Faktoren ab, darunter die Höhe des Eigenkapitals (Beleihungsauslauf), die persönliche Bonität und das allgemeine Zinsumfeld. Auch Änderungen in der Geldpolitik der Zentralbanken, geopolitische Krisen oder unerwartete wirtschaftliche Ereignisse können die Zinsen schnell und unvorhersehbar beeinflussen.

Aktuell rechnen die Baufinanzierungsexperten der Consorsbank allerdings nicht mit einem deutlichen Rückgang der Zinsen. Im Gegenteil: Die Tendenz ist leicht steigend. Gleichzeitig wird auch bei den Immobilienpreisen ein weiterer Anstieg erwartet. Wer also mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu kaufen, sollte sich überlegen, ob nicht jetzt ein günstiger Zeitpunkt sein könnte, bevor Zinsen und Preise weiter klettern.

Übrigens: Historisch betrachtet liegen die Zinsen für zehn- und 15-jährige Darlehen derzeit sehr nahe beieinander. Wer eine Immobilie kaufen möchte, könnte diese Chance nutzen und sich die längere Laufzeit sichern. Bei einer längeren Laufzeit besteht zudem, unter Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen, die Möglichkeit, nach zehn Jahren von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Wohnträume günstig und fair finanzieren

Sie träumen von den eigenen vier Wänden? Die Consorsbank ist Ihr Partner in allen Finanzierungsfragen rund um die Immobilie. Wir beraten Sie kostenlos und begleiten Sie auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie. Auch bei einer Modernisierung oder nach Ablauf einer Zinsbindung beraten wir Sie gerne über die passende Finanzierung.

Zur Baufinanzierung

Vorab können Sie sich mit unserem Baufinanzierungsrechner einen ersten Überblick über mögliche Konditionen verschaffen.

Quellen:

1 Bundesbank (https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/wohnungsbaukredite-an-private-haushalte-hypothekarkredite-auf-wohngrundstuecke-615036)  

2 Bundesbank (https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/taegliche-zinsstruktur-fuer-pfandbriefe-650734)

3 ImmoScout24 (https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title/nachfrage-am-haeusermarkt-erreicht-wieder-hoechstwerte/)

4 ImmoScout24 (https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title/immobilienmarkt-stabilisiert-sich-weiter/)