Wann lohnt ein Immobilienkauf?

Angenommen, es steht ein Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro zur Verfügung und für den Kauf wird ein Darlehen von 180.000 Euro aufgenommen. Langfristig werden jeden Monat 350 Euro aus eigenen Mitteln für Zins und Abzahlung des Darlehens aufgebracht. Investiert wird der Gesamtbetrag in eine rund 60 Quadratmeter große Wohnung, wobei die Mieteinnahmen großteils ebenfalls in die Abzahlung des Darlehens fließen. Dann kann der Vermögenszuwachs idealtypisch so aussehen wie in der Grafik dargestellt. Der Vermögenszuwachs entsteht vor allem durch die Tilgung des Darlehens.

Anleger können sich bei der Entscheidung auch einmal vor Augen führen, was bei vergleichbarem Kapitalaufwand für Wertpapiere mit Immobilienfokus herauskommen könnte. Ausgegangen wird also wiederum von einem Einmalbetrag von 50.000 Euro. Statt in die Fremdfinanzierung fließen 350 Euro monatlich in die Wertpapiere. Denn ein Darlehen gibt es in diesem Fall nicht. Wichtig: Die Renditeentwicklung ist nicht prognostizierbar und die Grafik spiegelt nur einen idealtypischen Verlauf. Das gilt letztlich aber auch beim Kauf zur Vermietung.

Was die Rendite betrifft, können bei den Überlegungen auch steuerliche Gründe eine Rolle spielen. So ist der Gewinn aus dem Immobilienverkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie nach einer Spekulationsfrist von zehn Jahren steuerfrei. Bei ausschließlich selbst genutzten Immobilien ist die Frist sogar noch wesentlich kürzer. Auch bei einer Übertragung des Vermögens können Immobilien gegenüber Wertpapieren steuerliche Vorteile haben. Bei individuellen Steuerfragen ist es aber ratsam, einen Experten einzubeziehen.

Zu den Risiken des Immobilienkaufs zählt, dass Mieteinnahmen oder erhoffte Wertsteigerungen ausbleiben können. Darüber hinaus gibt es von der Instandhaltung bis hin zu etwaigen Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen manche Unwägbarkeit. Was ist, wenn die Wohnung eine Weile leer steht oder die Miete nicht überwiesen wird? Steht man selbst für jede Frage des Mieters als Ansprechpartner bereit oder übernimmt das gegen Aufpreis eine Hausverwaltung? Unter den Entscheidungskriterien ist auch die Flexibilität wichtig. Für manche ist das Eigenkapital mit dem Kauf mehr oder weniger komplett auf viele Jahre hinaus gebunden. Was ist, wenn sich die Lebensumstände verändern? Was, wenn an anderer Stelle Kapitalbedarf entsteht oder Einnahmen wegfallen? Mit einem schnellen Verkauf kann man nicht unbedingt rechnen.

Darüber hinaus: Manche mögen auch dann ruhig schlafen, wenn sie ein hohes Darlehen im Rücken haben. Andere verlieren vielleicht „den Boden unter den Füßen“. Es hilft, die eigenen Bedingungen ehrlich zu hinterfragen und über die Möglichkeiten zu informieren. Wenn Sie mehr darüber erfahren wollen: Nutzen Sie zum Beispiel unseren Finanzierungsrechner.

Die Altersvorsorge ist für viele das stärkste Argument, das für ein direktes Investment spricht. Manche setzen auf den Vermögensaufbau durch erhoffte Mieteinnahmen und Wertsteigerungen. Andere planen die Eigennutzung der Immobilie im Alter. Für beides ist der Standort der Immobilie ein entscheidendes Kriterium, neben anderen wie dem Gebäudezustand oder der Mieterstruktur. Gerade in großen Städten sind die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Wer hier eine attraktive Eigentumswohnung ergattert, erhofft sich möglicherweise eher hohe Mieterträge als weitere dynamische Wertsteigerungen. Wenn es um eine spätere Eigennutzung im Alter geht, sind neben solchen Aspekten weitere Details zu berücksichtigen: von der barrierefreien Ausstattung bis zur Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Auch wenn vor der Entscheidung über Kauf oder Bau einer Immobilie als Geldanlage also viele Fragen zu beantworten sind: Fallen die Antworten positiv aus, erschließt man sich mit einem Immobilienkauf eine attraktive Form der Vermögensbildung.